История ипотеки
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus  — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Кстати, в России «заклад» появился в XIII веке. А в XVIII возникли и первые кредитные организации- это Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка, кредитовавшие купеческое и дворянское сословия под залог имений. Срок кредита – 1 год, но с 2-мя отсрочками и взиманием процентов вперёд. Но уже в 1768 году, было учреждено по-настоящему ипотечное кредитное учреждение - Государственный заёмный банк. Взамен условий предыдущих банков, появились кредиты на 20 лет под 8% годовых.

Любопытно, что большому развитию ипотеки поспособствовала отмена крепостного права в 1861 году. Более 20млн. крестьян должны были выкупить наделы. Государство предоставляло ссуду в размере 80% от стоимости земельного участка на 49 лет под 6% годовых. Огромный спрос на ипотечные кредиты стимулировал появление частных кредитных организаций. С дальнейшим развитием ипотечного кредитования средний срок стал составлять около 40 лет, а кредитная ставка, например, в Крестьянском поземельном банке с 1906 года составляла 4%.

После 1917 года по вполне понятным причинам ипотеки как таковой не существовало, но были ЖСК. Срок кредитования 10-25 лет, ставка 0,5-2% годовых, доля кредита 60-80% от стоимости жилья.

В современной России ипотеке пришлось начинать фактически заново. Началось всё с принятием Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. Этим законом устанавливался порядок передачи государственного жилья квартиросъёмщикам в частную собственность.

Первые попытки кредитовать под залог существующей недвижимости начались в ранние 1990-е годы. Срок 1 год с возможностью продления и ставкой до 36% годовых в долларах США. Проблему “невыселения” обходили через достаточно интересную схему: заёмщик выписывался из своей квартиры, она переоформлялась в собственность банка, а с заёмщиком заключался договор аренды с правом выкупа.

Становлению ипотеки способствало принятие ряда законов, таких как Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 “О залоге” (где впервые появилось слово “ипотека”); Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” (где были заложены основы системы ипотечного кредитования). Важной вехой стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 года. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, основания для обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Знаковым стало принятие Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и “Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования” в январе 2000 года.

До принятия Концепции попытки государства организовать ипотечный рынок носили бессистемный характер: жилищные сертификаты, жилищные кредиты, субсидии и федеральные целевые программы. Концепция же определила стратегию развития ипотеки и совершенствования законодательной базы